Laut einer Studie im Auftrag der Postbank muss der Hamburger Durchschnittsverdiener für eine 110 Quadratmeter große Wohnung sage und schreibe 155 Jahre lang seinen Immobilienkredit tilgen! In der Untersuchung wurden die in Deutschland lokal üblichen Gehälter mit den jeweiligen Immobilienpreisen vergleichen. Und – kaum überraschend – sind es gerade die „Boomstädte“ wie München, Frankfurt/Main, Köln und eben auch Hamburg, in denen zwar gut verdient wird, in denen die Immobilienpreise aber astronomische Höhen erreicht haben. Gut lachen kann man hingegen in Altmarkkreis Salzwedel in Sachsen-Anhalt: Hier sind nur 6,1 Jahre nötig, um den Kredit komplett abzubezahlen.
Ausgegangen wurde jeweils von dem Fall, dass für Zins und Tilgung höchstens 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens aufgewendet werden können. Außerdem wurde eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent unterstellt.
Ein Erwerbsleben reicht nicht aus, um die Hypothek zurückzuzahlen
Hamburg ist ein Extremfall, aber in vielen anderen Städten sind Zeiträume von 40 Jahren und mehr (die als maximal noch sinnvolle Dauer einer Hypothek angesehen werden) nicht unüblich. In Würzburg muss ein Normalverdiener seinen Hypothekenkredit 54 Jahre zurückzahlen, ehe er sein Wohneigentum wirklich „besitzt“ – was deutlich länger als ein Erwerbsleben ist.
Ungünstig sieht es in Urlaubsregionen mit einem niedrigen Einkommensniveau aus, beispielsweise an der Ostseeküste. Hier sind Immobilien relativ teuer, da stete Nachfrage von Menschen aus reicheren Regionen mit Wunsch nach einem Wochenendhaus besteht – oder Immobilien gleich für touristische Zwecke genutzt werden. Dies in Verbindung mit den niedrigen Löhnen führt zu einer langen statistischen Tilgungsdauer.
Und zur weiteren Vertiefung bietet sich dieser Artikel in der F.A.Z. an, inklusive einer Deutschlandkarte, anhand derer man die Unterschiede in den Städten und Kreisen sehen kann.
Also doch nicht kaufen?
Ein Investitionszeitraum von über 40 Jahren ist für eine Privatperson schwer zu kalkulieren. Zu beachten ist: Bei diesen Rechenbeispielen wird das gegenwärtige Zinsniveau zugrunde gelegt. Und die Zinsen sind derzeit unnatürlich niedrig, lange wird es dabei nicht bleiben – und typischerweise sind die Hypothekenzinsen nur für eine begrenzte Zeitdauer gebunden. Die Kalkulation kann dadurch also in 10 Jahren obsolet sein. Natürlich könnten auch die Preise für Immobilien wieder fallen, die in den letzten Jahren stark angezogen sind – was bei Renditeobjekten katastrophale Auswirkungen haben könnte: Geringerer Immobilienwert (=niedriegere Miet- oder Pachteinnahmen), aber höhere Zins- und Tilgungsraten.
Bei der privat genutzten Immobilie mag der Verkehrswert zu vernachlässigen sein, aber auch hier ist es zumindest ärgerlich, wenn man zu viel bezahlt hat. Ob die Immobilienpreise in München und Co. noch weiter steigen – wer weiss das schon. Ein Treiber ist die Niedrigzinspolitik der EZB, und auch das zunehmende Auseinanderbrechen der Gesellschaft in „Working poor“ und Superreiche. Wenn man all diese Punkte zusammenrechnet, kann ein Festgeldkonto doch wieder Sinn machen – zumindest für Bewohner in den laut Postbank-Studie „ungünstigen“ Regionen unserer Republik!